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六、地上權之消滅

(一)消滅之事由

1.存續期間屆滿

2.地上權之拋棄(第834條、第835條)

(1)第834條規定：「地上權無支付地租之約定者，地上權人得隨時拋棄其權利。」

(2)第835條規定：「地上權定有期限，而有支付地租之約定者，地上權人得支付未到期之三年分地租後，拋棄其權利。地上權未定有期限，而有支付地租之約定者，地上權人拋棄權利時，應於一年前通知土地所有人，或支付未到期之一年分地租。因不可歸責於地上權人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，地上權人於支付前二項地租二分之一後，得拋棄其權利；其因可歸責於土地所有人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，地上權人亦得拋棄其權利，並免支付地租。」

3.因地租支付遲延後之終止地上權(第836條)
第836條規定：「地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受讓人就前地上權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任。第一項終止，應向地上權人以意思表示為之。」

4.因違反使用收益方法之終止地上權(第836-3)

(1)內容
地上權人違反前條第一項規定，經土地所有人阻止而仍繼續為之者，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該阻止之事實通知抵押權人。
※第836-2第1項規定：「地上權人應依設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益；未約定使用方法者，應依土地之性質為之，並均應保持其得永續利用。」

(2)立法理由
地上權人使用土地如有違反前條第一項規定之情事者，應使土地所有人有阻止之權。如經阻止而仍繼續為之者，並使其有終止地上權之權，以維護土地資源之永續性及土地所有人之權益，爰仿現行條文第四百三十八條之立法體例， 增訂前段規定。若地上權經設定抵押權者，為保障抵押權人之權益，爰參酌修正條文第八百三十六條第一項規定，增訂土地所有人於阻止地上權人時，應同時將該阻止之事實通知抵押權人之規定。

5.約定消滅事由發生

(二)地上權消滅後之效果

1.地上物為工作物時

(1)地上權人之取回權

A.內容
(A)地上權消滅時，地上權人得取回其工作物(取回權)。但應回復土地原狀(第839條第1項)。
(B)地上權人不於地上權消滅後一個月內取回其工作物者，工作物歸屬於土地所有人。其有礙於土地之利用者，土地所有人得請求回復原狀(第839條第2項)。

B.修正理由
地上權消滅時，地上權人有取回其工作物之權利。惟地上權人如不欲行使取回權時，工作物究應如何處理？現行法尚無明文規定，易滋疑義。而該物如有礙土地之利用，為兼顧土地所有人之權益，土地所有人得請求地上權人回復原狀，爰增訂第二項。

(2)土地所有人之時價購買權(第839條第3項)

A.內容
地上權人取回其工作物前，應通知土地所有人。土地所有人願以時價購買者，地上權人非有正當理由，不得拒絕。

B.修正理由
為促使土地所有人早日知悉地上權人是否行使取回權，爰修正第三項，明定地上權人取回其工作物前，有通知土地所有人之義務。又依現行條文第二項規定，土地所有人行使購買權時，地上權人有無拒絕之權？ 學者間見解不一，為兼顧當事人雙方之利益及參考修正條文第九百十九條、日本民法第二百六十九條第一項但書規定，爰於第三項明定土地所有人行使購買權時，地上權人非有正當理由， 不得拒絕，以期明確。

2.地上物為建築物時

(1)地上權因存續期間屆滿而消滅時(第840條)

A.土地所有人對建築物有補償義務

(A)內容
a.地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約定者，從其約定(第1項)。

b.第一項之時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁定之時價補償者，適用前項規定(第3項)。

(B)修正理由
a.建築物者，如地上權因存續期間屆滿而歸消滅，究由土地所有人購買該建築物，抑或延長地上權期間，宜儘速確定，俾該建築物能繼續發揮其社會經濟功能，爰於第一項增列「地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該該建築物之時價為補償」之規定，並將但書中之「訂定」修正為「約定」。至於地上權人所定一個月以上期間之末日，不得在地上權存續期間屆滿之日之後，是乃當然之理。

b.如土地所有人願按該建築物之時價補償，由地上權人與土地所有人協議定之；於不能協議時，地上權人或土地所有人得聲請法院為時價之裁定。如土地所有人不願依裁定之時價補償時，適用第二項規定酌量延長地上權之期間，爰增訂第三項。至於上述聲請法院為時價之裁定，性質上係非訟事件（如同非訟事件法第一百八十二條第一項有關收買股份價格之裁定）。

B.土地所有人之延長期限請求權

(A)內容
a.土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償(第2項)。

b.依第二項規定延長期間者，其期間由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之(第4項)。

c.前項期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，不適用第一項及第二項規定(第5項)。

(B)修正理由
a.為維持建築物之社會經濟功能，兼顧地上權人之利益，並迅速確定其法律關係，爰於第二項增訂「土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之」之規定，使地上權期間當然接續原存續期間而延長，僅生應延長期間之長短問題。

b.依第二項規定地上權應延長期間者，其延長之期間為何，亦由土地所有人與地上權人協議定之；於不能協議時，土地所有人或地上權人得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決酌定延長期間，爰增訂第四項。又此項請求，應依民事訴訟程序行之，性質上係形成之訴，法院酌定期間之判決，為形成判決。

c.依第四項延長期間，以一次為限，故於延長之期間屆滿後，不再適用第一項及第二項規定，俾免地上權期間反覆綿延；但如土地所有人與地上權人另達成協議延長地上權期間者，當尊重其協議，爰增訂第五項。

(2)地上權因其他事由而消滅時
回歸第839條處理。第840條修正理由中即特別指明至地上權非因存續期間屆滿而消滅者，因建築物屬工作物之一種，應回歸修正條文第八百三十九條之適用，要屬當然，併予指明。

貳、區分地上權

一、區分地上權之意義(第841條之1)

(一)內容：稱區分地上權者，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。

(二)立法理由
由於人類文明之進步，科技與建築技術日新月異，土地之利用已不再侷限於地面，而逐漸向空中與地下發展，由平面化而趨於立體化，遂產生土地分層利用之結果，有承認土地上下一定空間範圍內設定地上權之必要。爰仿日本民法第二百六十九條之二第一項之立法例，增訂「區分地上權」之定義性規定。

二、區分地上權之效力

(一)區分地上權與相鄰用益權之關係(第841條之2)

1.內容

(1)區分地上權人得與其設定之土地上下有使用、收益權利之人，約定相互間使用收益之限制。其約定未經土地所有人同意者，於使用收益權消滅時，土地所有人不受該約定之拘束。

(2)前項約定，非經登記，不得對抗第三人。

2.立法理由

(1)區分地上權呈現垂直鄰接狀態，具有垂直重力作用之特性，與平面相鄰關係不同。為解決區分地上權人與就其設定範圍外上下四周之該土地享有使用、收益權利之人相互間之權利義務關係，爰於第一項前段明定得約定相互間使用收益之限制。此項限制，包括限制土地所有人對土地之使用收益，例如約定土地所有人於地面上不得設置若干噸以上重量之工作物或區分地上權人工作物之重量範圍等是。又與土地所有人約定時，土地所有權人自應受該約定之拘束，僅於與其他使用權人約定時，始發生該約定是否須經土地所有人同意及對其發生效力與否之問題， 爰增訂後段規定。至所謂使用收益權，包括區分地上權與普通地上權均屬之。

(2)又前項約定經登記者，方能發生物權效力， 足以對抗第三人，故土地及地上權之受讓人或其他第三人（例如抵押權人），當受其拘束，爰增訂第二項。

(二)區分地上權與其他物權之關係(第841條之5)

1.內容
同一土地有區分地上權與以使用收益為目的之物權同時存在者，其後設定物權之權利行使，不得妨害先設定之物權。

2.立法理由
基於區分地上權係就土地分層立體使用之特質，自不宜拘泥於用益物權之排他效力，是土地所有人於同一土地設定區分地上權後，宜許其得再設定用益物權（包括區分地上權），反之，亦然，以達土地充分利用之目的。此際，同一不動產上用益物權與區分地上權同時存在，自應依設定時間之先後，定其優先效力，亦即後設定之區分地上權或其他用益物權不得妨害先設定之其他用益物權或區分地上權之權利行使。又區分地上權（或用益物權）若係獲得先存在之用益物權（或區分地上權）人之同意而設定者，後設定之區分地上權（或用益物權）則得優先於先物權行使權利，蓋先物權人既已同意後物權之設定，先物權應因此而受限制。再所謂同一土地，乃指同一範圍內之土地，要屬當然，併予敘明。

三、區分地上權消滅時與第三人之關係

(一)第三人利益之斟酌(第841條之3)

1.內容
法院依第八百四十條第四項定區分地上權之期間，足以影響第三人之權利者，應併斟酌該第三人之利益。

2.立法理由
區分地上權如為第三人之權利標的或第三人有使用收益權者，法院依修正條文第八百四十條第四項定該地上權延長之期間時，勢必影響該第三人之權利，為兼顧該第三人之權益，法院應併斟酌其利益，以期允當。

(二)對第三人之補償(第841條之4)

1.內容
區分地上權依第八百四十條規定，以時價補償或延長期間，足以影響第三人之權利時，應對該第三人為相當之補償。補償之數額以協議定之；不能協議時，得聲請法院裁定之。

2.立法理由
區分地上權之工作物為建築物，依修正條文第八百四十條規定時價補償或延長期間，足以影響第三人之權利時，例如同意設定區分地上權之第三人或相鄰之區分地上權人，其權利原處於睡眠狀態或受限制之情況下，將因上開情形而受影響等是，基於公平原則，應由土地所有人或區分地上權人對該第三人為相當之補償。補償之數額宜由當事人以協議方式行之；如不能協議時，始聲請法院裁定，此裁定性質上屬非訟事件。