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「租地建屋」，基地承租人雖然不是土地所有權人，但是因為與地主間有基地租約得在基地上興建房屋，無須再花費鉅資購地，可以較少的資金興建房屋後取得房屋所有權，即可居住或營業，或許也是一種節省成本的方式。傳統上認為基地承租人為經濟弱者，所以在土地法及民法設有基地租用之相關規定，以保障基地承租人之權益，例如優先購買權等等。以下即針對租地建屋之相關問題詳為說明如下：

一、租地建屋之意義

租地建屋，是指承租人租用建築基地，以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃。與一般房屋租賃不同。

（一）須以建屋為目的

要注意的是，基地租賃是以承租人租用基地自行建築「房屋」為目的，因此承租人租用之基地，其使用分區雖經編列為建築用地，如當事人之租賃目的，在以供堆置器材、停車使用、建造鐵塔之用，並非建築房屋，仍為一般土地租賃，非租地建屋租賃。（最高法院46年台上字第878號判例：上訴人以不定期限向被上訴人承租土地，於租約內載明租作汽車置場之用，而『汽車置場』一語，望文生義，自係指放置汽車之場所而言，不應解作『建築汽車修理工廠之場所』，故此項單純租地以充放置汽車而非建築房屋之契約，其終止與否，應依民法第四百五十條第二、三項之規定辦理，並無土地法第一百零三條規定之適用。）

（二）租地後建屋或承受房屋後租地均可適用

其次，土地法有關租地建屋之規定，是因為城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。

（三）違章建築也可主張優先購買權

再者，實務上多數見解認為，基地承租人行使優先承買權時，不以建築物是合法建築為前提。也就是說，在最高法院的若干判決皆認為，因為土地法第104條第一項的立法意旨是使地上建物之利用與其基地所有權合於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。因此在租地建物的契約中，不管房屋的所有權是否可以移轉登記，都不影響土地法第104條第一項的適用。

（四）租地建屋的期限

最後，租地建屋契約，是以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意。

因此，祖先留下的土地，從日據時代就出租給外人建屋使用，因為長期租賃，也未定期限，地主有沒有辦法要求拆屋還地，把土地拿回來呢？如果當初的房屋已經不堪使用，就應該解釋為租約已經終止，如果期間有改造或更新材質而延長使用期限的話，仍然應該解釋為租約已經終止，地主可以訴請法院要求拆屋還地。

二、租金之最高額限制與調整

租用基地建築房屋，依土地法第105條規定準用第97條、第99條之規定，其租金不得超過基地申報價額年息百分之十，約定之基地租金超過上項規定者，該管縣市政府得依上項所定標準強制減定之；此項租金限制係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其約定雖非無效，但其超過部分無請求權。

未定期限之基地租賃，契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項已有變更非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第一項規定情勢變更原則，訴請法院調整其租金。

三、地上權之設定，時效為15年

租用基地建築房屋，依修法前的土地法第102條規定，應由出租人與承租人於契約成立後二個月內，聲請該管直轄市或縣市地政機關為地上權之登記。此項登記須由出租人與承租人雙方共同申請登記，在未經登記前，尚不生地上權設定之效力。又出租人與承租人縱未依土地法第102條規定為地上權之登記，亦不過不生地上權設定之效力而已，並不影響租地建屋契約之成立。

民法於88年修正時，立法者以「土地法第102條所定協同辦理地上權設定登記之請求權，有二個月之期間限制。惟實務上見解以為該期間為訓示規定，縱令經過二個月期間不生失權效果，承租人仍得請求出租人為地上權之登記。為保護租用基地建築房屋之承租人，並期規定之明確，爰將土地法前述特別規定移列於本法，並作適度之修正。」於民法增訂民法422條之1，規定「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後得請求出租人為地上權之登記」，其規定內容與土地法第102條規定內容稍有不同，將土地法第102條所規定「二個月」之期間限制刪除。並將「應」辦理地上權設定登記改為「得」辦理地上權設定登記。明確規定出租人與承租人得依特約排除地上權設定登記。

因此，基地承租人依土地法第102條規定，請求出租人協同辦理地上權設定登記之請求權，有民法第125條15年消滅時效規定之適用，其消滅時效自基地租賃契約成立時起算。

四、出租人終止租約之限制

租地建築房屋不問是否定有期限，非因土地法第103條所列各款情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時；二、承租人之基地供違反法令之使用時；三、承租人轉租基地於他人時；四、承租人積欠租金額除以擔保現金抵償外，達二年以上時；五、承租人違反租賃契約時。此項規定為強行規定，當事人不得以特約排斥其適用。

法院實務上，認為土地法第103條之規定，非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，亦不排除民法所定解除條件之效果，因此出租人與承租人約定如自己需要出租之基地建築房屋時，承租人應將房屋拆除交還基地主，應解為附有解除條件其條件成就時，出租人自得收回基地。

五、優先購買權之規定

土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其次序以登記之先後定之。」「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

土地法第104條所定之優先購買權，為物權之優先購買權。優先購買權人於基地或房屋所有人將該不動產出賣於第三人時，有權向基地或房屋所有人行使優先購買權，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負所有人原與第三人所約定代價之義務。

此優先購買權權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件。如出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，優先購買權人得向法院起訴請求確認其就系爭土地或房屋有優先購買權，命出賣人塗銷已辦妥之土地或房屋所有權移轉登記，由優先購買權人與土地或房屋所有人補訂買賣契約，並協同辦理所有權移轉登記。

又土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先購買權人坐收漁利，所以優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受人之買賣條件時，在十日內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違。

按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。土地法第一百零四條第一項前段、民法第四百二十六條之二分別定有明文。上述基地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權（本院四十四年台上字第七六號判例參照），自須以其基地上房屋與基地間有租賃關係存在為其成立之要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明上述基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立請求權之可言。

六、房屋所有權轉讓

最高法院102年度台上字第1803號民事判決要旨：「租地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第四百二十六條之一定有明文。則房屋受讓人依該規定所承繼者係原基地租賃契約，故倘原承租人為一人，而房屋由數人受讓，雖依租金給付之性質非不可分，惟除出租人另與該數人訂有個別契約或有其他約定外，其給付應解為依當事人之意思為不可分，依民法第二百九十二條規定，應準用關於連帶債務之規定。」