請留一盞燈給夜歸的人

財政部高雄國稅局表示，納稅義務人105年1月1日以後交易於103年1月1日之次日至104年12月31日間繼承取得之房屋、土地，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內，或是105年以後交易因繼承取得，且被繼承人於104年12月31日以前取得之房地，非屬房地合一新制課徵範圍，僅須計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，於交易所屬年度辦理結算申報。


國稅局進一步指出，納稅義務人105年1月1日以後繼承取得，且該房地係被繼承人於104年12月31日以前取得者，如符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用者，課稅所得在新臺幣400萬元以下免稅，若依新制課稅較有利時，得選擇改按房地合一新制課稅。

前面文章中   有關未辦保存登記建物一文  可能實務上爭議較大  但是我個人還是提出個人見解供大家參考
105年1月1日  後取得不動產再交易   須依照所得稅法課徵房地交易所得稅   這個已經是無庸置疑

個人交易新制課稅範圍的房屋土地，得減除的取得、改良及移轉費用有哪些？ 不得自成交價額中減除的支出有哪些
一 個人 因 取得、改良及移轉 其所交易房屋、土地而支付的費用，均得自成交價額中 減除 ，包括 本次移轉 房屋、土地所支付的 必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等，
但 不包括依土地稅法規定繳納的土地增值稅  。
二 個人出售房屋、土地，因遲延交付，依契約約定支付予承買人的違約金，亦屬交易房屋、土地所支付的費用，得自成交價額中減除。

個人交易新制課稅範圍的房屋、土地除原始取得成本外， 還有哪些支出亦可以列入房屋、土地的成本？
一 個人交易房屋、土地，除房屋、土地的原始取得成本，得自成交價額中減除外，如有下列支出並提示證明文件者，亦得包含於成本中減除：
1.購入房屋、土地達可供使用狀態前支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），及於購入房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息。
2.取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。(參考所得稅法)

一 配偶原自第 3 人出價取得者 例如買賣，為配偶間第 1 次相互贈與前的原始取得成本。
二 配偶原自第 3 人繼承或受贈者，為繼承時或配偶原自第三人受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值。

一 個人及營利事業交易房屋、土地的持有期間認定，原則應自房地取得之日起算至交易之日止。
二 但 個人 交易 因繼承、受遺贈或配偶贈與取得 房地 ，其持有期間除個人持有期間 外，尚得併計 規定 的 期間：
1.因繼承所取得的房地
持有期間＝個人持有期間+ 被繼承人持有期間
2.因遺贈所取得的房地
持有期間= 個人持有期間+ 遺贈人持有期間
3.因配偶贈與所取得的房地
持有期間＝個人持有期間＋配偶配偶持有期間

個人在 105 年 1 月 1 日繼承取得被繼承人於 104 年 12 月 31日以前取得的房地並出售，因該房地符合自住房地租稅優惠適用條件， 已依新制規定申報房屋、土地交易所得者，倘日後發現採舊制較為有利， 得於 繳納新制所得稅稅款之日起 5年內申請 註銷原新制申報案件 並退還已繳納稅款 ，改按舊制規定計算房屋部分財產交易所得併入綜合所得總額，辦理結算申報 。

一 適用舊制課稅規定。但該房地出售前如係供自住使用，且符合新制自住房地租稅優惠適用條件， 該個人得選擇依新制規定，於房地完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內
向國稅局辦理申報，並適用在課稅所得 400 萬元以下免稅，超過 400 萬元部分，按 10% 稅率課徵所得稅的規定.  未依限辦理新制申報 者，最遲得於交易日次年綜合所得稅結算申報期限前自動補報新制交易所得並補繳稅款及利
息 ，免依所得稅法第 108 條之 2 第 1 項規定 處行為罰 。
二 舉例說明，老張於 104 年 6 月 1 日取得 B 房地並設籍居住，其於 105 年 6 月 1 日過世，由其子小張繼承該房地並繼續設籍該房屋及自住，小張於 110 年 6 月 2 日出售 B 房地 並完成所有權移轉登記 時， 其可能課稅情形如下：
1.
應適用舊制課稅規定，即僅就房屋部分的財產交易所得，併入 110 年度的綜合所得總額，在 111 年 5 月 辦理綜合所得稅結算申報。
2.
如 B 房地符合新制自住房地租稅優惠適用條件， 小張得選擇按新制規定，在 110 年 7 月 2 日以前申報B房地交易所得及繳納所得稅；如 小張 未於該日以前按新制申報， 最遲得於 111 年 5 月辦理 110 年度綜合所得稅結算申報期限前， 自動補報適用自住房地租稅優惠之 新制交易所得並 補繳稅款及利息，免依所得稅法第 108 條之 2第 1 項規定處行為罰 。
3.
如 小張 未於 110 年 7 月 2 日按新制申報，而 於 111 年 5月辦理 110 年度 綜合所得稅結算申報期間 按舊制規定申報該房屋的財產交易所得， 同年 8 月始 主張 B 房地符合新制自住房地租稅優惠適用條件，得分別於新、舊制稅款 核課期間內 補報新制交易所得並 申請更正原申報 舊制 資料；惟因其補報時已逾新制申報期限，應認屬逾期申報案件，依所得稅法第 108 條之 2 第 1 項規定處行為罰 。

一 地主以設定地上權方式，將土地提供開發商（地上權人）在 該設定地上權的土地上興建房屋， 惟因契約或法令限制 ，開發商不得移轉興建完成房屋的所有權，乃採讓與房屋使用權方式供個人長期使用房屋 。
二 考量個人交易該等設定地上權方式的房屋使用權，雖屬權利交易性質，惟經濟實質與房屋交易類同，新制乃規定個人在 105 年 1 月 1 日以後取得是類房屋使用權，其交易視同房屋交易，應按新制規定課稅，並得享有自住房地及長期持有等租稅優惠。

一 農舍或農業設施
個人及營利事業出售 依農業發展條例申請興建的農舍 或 農業設施 不論何時取得、出售，均按舊制規定，僅就房屋部分計算財產交易所得，課徵綜合所得稅。
二 農地
個人及營利事業出售的農地，如符合農業發展條例第 37 條及第 38 條之 1 規定得申請不課徵土地增值稅，