請留一盞燈給夜歸的人

昨天前天所發表代書流程基本   與代書流程(一)

接著下來  在來說說   代書流程中還有哪些應該注意的事項

也就是風險轉移中   有哪些風險

首先   簽約後   買賣雙方   因為買賣契約建立了民法上的債權債務關係

賣方負有移轉交付的責任    而買方負有給付價金的責任

這是最基本的概念

先就第一階段風險而言

12/20簽約    買方開立12/23到期的支票   交由代書簽收

代書於12/23存入履約保證專戶   請問   此時契約成立了嗎?

現在鮮少使用票據   但是   對於票據的觀念

房屋仲介業者還是必須要有的

12/23到期的支票  存入銀行後   需再經過交換   才能兌現

除非是存入開票銀行的帳戶  否則會有時間落差

遇到此一情形   通常買賣雙方會在簽約時約定   票據交換兌現後  買賣契約才正式成立

為何買賣雙方會如此約定呢

回到民法   

若契約成立   賣方因為買方票據未兌現   需經過存證信函催告等程序   方能主張解除契約

一旦在催告期間內  另有買方願意購買時   賣方無法與下一位買方簽訂契約    避免一屋二賣

前面所說  雙方約定  票據兌現  契約成立   但是買賣雙方屬於何種狀態呢

一般而言   屬於買賣預約的狀態    就如同  收受訂金一般

預約成立   一旦買方票據無法兌現   那麼賣方可以主張沒收訂金   解除契約

這就是簽約階段時的風險 

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