請留一盞燈給夜歸的人

昨天簡單說明了   房屋仲介業代書流程的基本程序

今天來說說  代書流程   又稱為風險轉移

為何稱為風險轉移呢?

我想除了地政士之外   房屋仲介業少有人會這樣去稱呼

房屋仲介業在代書流程中  通常依照地區或品牌   鮮少會風險控管的 

何謂風險控管呢?

有關履約保證  房屋仲介業都告訴賣方  保證能拿到尾款

但是 履約保證  真正的是保障買賣雙方

而履約保證就是在風險控管的觀念下發展出來的產物

先不說履約保證是做甚麼

在賣方而言   履約保證是保證賣方於房地點交後   可以拿到交易款項扣除應支付之費用與代清償後的餘額

為何履約保證  會代清償呢

嗯    這就是前面說的  履約保證是在風險控管的觀念下發展出來的

廿年金融海嘯  很多賣方因為入不敷出   所以必須減低負擔而出售房屋

甚至因為經營不善  而必須借二胎融資

各位若有印象    喬治與瑪莉   當時就推得很瘋狂

出售房屋成交價  遠低於負債

所以賣方出售房屋  就必須強制使用履約保證

以保障買方所繳交的各期款項  能於過戶點交前   不被賣方挪用

且履約保證約定  賣方於完稅前  需自行籌措現金  存入履約保證專戶或自行清償債務   

使得專戶金額扣除相關費用後足以清償銀行貸款餘額

隨著經濟景氣變化   有些賣方被法拍   融資利率降低  因此房市由谷底翻身

履約保證的型態也隨之轉變   轉變為現在多數人認知的   保障可以拿到交易價金(或尾款)

請注意  用語有何不同   拿到尾款  表示簽約款以及其他兩期款項   是不入履約保證專戶的

近十年  因為房地詐騙時有耳聞   所以履約保證  轉為保障賣方可以拿到交易款項

剛剛說過了  代書流程   是一項風險轉移

除了履約保證的風險控管之外呢

簡單舉幾個例子說明為何稱為風險轉移

(1)  921地震時  已經成交過戶  並完成代償  準備點交房地結案的物件     因為921地震震毀   這時  該如何處理?

(2)  已經完稅的物件  準備代清償   卻因為鄰居火警   導致房地受損   此時  該如何處理?

(3)  簽約後   已經完成銀行對保   準備完稅   買方因為颱風淹水死亡   此時  該如何處理?

(4)  簽約後  因為同棟大樓住戶跳樓   在本戶露臺死亡   此時  該如何處理?

(5)  簽約後  因為地震導致房屋黃標   此時該如何處置?

(6)  簽約後  收到  違章限期拆除通知   又該如何處理?

...............

其中第六點  就是我前兩篇文章中   所說明的   不動產說明書  與代書過戶流程中   有些終局責任會落在房屋仲介身上  

不可不謹慎   也不可以不瞭解  這些風險管理的觀念

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