自1999年六月踏入房地產領域
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- Jan 23 Thu 2020 23:06
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地政士國考準備心得
- Jan 17 Fri 2020 17:55
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經濟部中部辦公室申辦業務連結
https://www.cto.moea.gov.tw/web/application/list.php?cid=6&aid=10
- Jan 13 Mon 2020 23:47
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物權變動
- Jan 11 Sat 2020 22:51
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民法物權編之通則-定義、物權與債權、目的、特性
- Jan 10 Fri 2020 18:44
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抵押權塗銷
一位客戶問說貸款提前還清，有拿到銀行給的清償證明文件， 還需要辦什麼嗎？
當借款還清時，債務人除了向銀行拿「抵押權塗銷同意書」、「他項權利證明書」及「原設定契約書」外，還需要向地政做「抵押權塗銷」之登記之申請，此時才會將不動產之「抵押權設定」做一個塗銷的動作。
當借款還清時，債務人除了向銀行拿「抵押權塗銷同意書」、「他項權利證明書」及「原設定契約書」外，還需要向地政做「抵押權塗銷」之登記之申請，此時才會將不動產之「抵押權設定」做一個塗銷的動作。
- Jan 08 Wed 2020 23:31
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善化慶安宮對聯中的灣裡
- Jan 08 Wed 2020 23:11
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個人透過網路銷售貨物或勞務不可不知的營業稅課稅規定
近年來行動裝置普及，網路交易盛行，個人透過自行架設網站、行動裝置App、直播平台或網路平台等通路銷售貨物或勞務，被消費者檢舉逃漏稅情形屢見不鮮。財政部中區國稅局特別提醒，個人藉由網路銷售貨物或勞務，依營業稅法規定該如何辦理稅籍登記及報繳營業稅，網路賣家不可不知，免得因不諳稅法相關規定，遭國稅局補稅處罰。
該局說明，網路交易可分為三大類別：一、個人以營利為目的，採進銷貨方式經營網路交易。二、非經常性於網路銷售貨物。三、出售個人非營利二手商品。以上各類別該如何辦理稅籍登記及課徵營業稅，經彙整列表說明如附件：
該局進一步說明，並非所有個人藉網路交易皆須課營業稅，例如透過拍賣網站出售自己使用過的二手商品、買來尚未使用或接受他人贈送物品自認不實用而拍賣者，均不屬網路交易須課徵營業稅之範圍。但賣家須注意，透過網路銷售的二手商品，如果是經常性透過各種管道收購而來，賺取其間差價者，即屬以營利為目的之網路交易，符合營業稅法規定應課徵營業稅的範疇。
個人賣家以營利為目的透過網路銷售貨物或勞務，初期營業規模小，未達上表1辦理稅籍登記的門檻，不須辦理稅藉登記，但隨著營業規模擴大，應滾動檢視，最近6個月平均每月銷售額是否已達上揭門檻（銷售貨物8萬元、銷售勞務4萬元），切莫因疏忽而未向國稅局辦理稅籍登記，倘因疏忽未辦理稅籍登記或未報繳稅者，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，主動向所在地稽徵機關辦理稅籍登記、補報及補繳所漏稅款並加計利息者，可依稅捐稽徵法第48條之1規定，免予處罰。
該局說明，網路交易可分為三大類別：一、個人以營利為目的，採進銷貨方式經營網路交易。二、非經常性於網路銷售貨物。三、出售個人非營利二手商品。以上各類別該如何辦理稅籍登記及課徵營業稅，經彙整列表說明如附件：
該局進一步說明，並非所有個人藉網路交易皆須課營業稅，例如透過拍賣網站出售自己使用過的二手商品、買來尚未使用或接受他人贈送物品自認不實用而拍賣者，均不屬網路交易須課徵營業稅之範圍。但賣家須注意，透過網路銷售的二手商品，如果是經常性透過各種管道收購而來，賺取其間差價者，即屬以營利為目的之網路交易，符合營業稅法規定應課徵營業稅的範疇。
個人賣家以營利為目的透過網路銷售貨物或勞務，初期營業規模小，未達上表1辦理稅籍登記的門檻，不須辦理稅藉登記，但隨著營業規模擴大，應滾動檢視，最近6個月平均每月銷售額是否已達上揭門檻（銷售貨物8萬元、銷售勞務4萬元），切莫因疏忽而未向國稅局辦理稅籍登記，倘因疏忽未辦理稅籍登記或未報繳稅者，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，主動向所在地稽徵機關辦理稅籍登記、補報及補繳所漏稅款並加計利息者，可依稅捐稽徵法第48條之1規定，免予處罰。
- Jan 08 Wed 2020 23:07
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建設公司收取預售房屋各期價款應分別開立統一發票
建設公司常會趁著年節促銷預售屋來增加買氣，國稅局表示，建設公司應於收取各期預售房屋價款時，按所收取價款開立統一發票交付買受人。
南區國稅局佳里稽徵所指出，營業人銷售預售屋時，土地部分因屬免徵營業稅且得免開立發票，房屋部分則應依營業人開立銷售憑證時限表規定之時限，開立統一發票交付買受人。如以分期付款方式銷售，應按各期收取之價款為銷售額開立統一發票，如約定以銀行貸款抵繳尾款，因故未辦妥或未能取得銀行貸款撥充尾款，而房屋所有權已移轉者，至遲應於所有權狀核發日起3個月內開立尾款部分之統一發票。
該所舉例說明，甲君108年1月向A建設公司購買土地1,000萬元、房屋600萬元總價1,600萬元的預售屋，雙方約定甲君簽約時應給付訂金100萬元，每月須支付價款100萬元，分5個月支付，尾款1,000萬元於7月15日前以銀行貸款抵繳。但甲君於108年8月20日取得所有權狀，銀行貸款1,000萬元遲至108年12月10日才撥款付清。則A建設公司應於收取訂金100萬元及每月分期價款100萬元時，依房屋預售價格600萬元占總價款1,600萬元之比例37.5%，分別開立含稅房屋銷售額37萬5千元的二聯式統一發票，並於所有權狀核發日起3個月內即108年11月19日前，開立尾款部分之統一發票。
南區國稅局佳里稽徵所指出，營業人銷售預售屋時，土地部分因屬免徵營業稅且得免開立發票，房屋部分則應依營業人開立銷售憑證時限表規定之時限，開立統一發票交付買受人。如以分期付款方式銷售，應按各期收取之價款為銷售額開立統一發票，如約定以銀行貸款抵繳尾款，因故未辦妥或未能取得銀行貸款撥充尾款，而房屋所有權已移轉者，至遲應於所有權狀核發日起3個月內開立尾款部分之統一發票。
該所舉例說明，甲君108年1月向A建設公司購買土地1,000萬元、房屋600萬元總價1,600萬元的預售屋，雙方約定甲君簽約時應給付訂金100萬元，每月須支付價款100萬元，分5個月支付，尾款1,000萬元於7月15日前以銀行貸款抵繳。但甲君於108年8月20日取得所有權狀，銀行貸款1,000萬元遲至108年12月10日才撥款付清。則A建設公司應於收取訂金100萬元及每月分期價款100萬元時，依房屋預售價格600萬元占總價款1,600萬元之比例37.5%，分別開立含稅房屋銷售額37萬5千元的二聯式統一發票，並於所有權狀核發日起3個月內即108年11月19日前，開立尾款部分之統一發票。
- Jan 08 Wed 2020 23:05
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申請遺產稅實物抵繳需現金繳納困難始得適用
民眾來電詢問是否遺產稅額只要30萬元以上就可以申請實物抵繳？財政部臺北國稅局表示，除了稅額在30萬元以上外，還要符合繳納現金確有困難的要件，始得以實物抵繳遺產稅。
該局說明，遺產稅本應以現金繳納為原則，所以必須現金繳納確有困難，始得以實物抵繳。被繼承人遺留的現金，原則上包括存款、可收取的金錢債權或併入遺產課稅之死亡前2年內贈與遺產稅納稅義務人的現金等，倘納稅義務人無法提出具體事證證明其確無法以該等現金繳納時，其僅得就現金不足繳納稅款部分申請實物抵繳。
該局舉例，被繼承人甲君遺產稅應納稅額300萬元，遺產中有土地2筆、房屋1間、存款100萬元。繼承人乙君向國稅局申請以土地抵繳全部應納稅額300萬元，惟被繼承人遺產中有現金100萬元，該部分並無繳納現金困難，則繼承人乙君可申請土地抵繳遺產稅的金額為200萬元【應納稅額300萬元－遺產中現金100萬元】。
該局特別提醒，申請實物抵繳遺產稅時，若被繼承人遺留的財產已轉換為現金或銀行存款，該等現金或銀行存款仍屬遺產範圍，如納稅義務人無法提出其他事證證明其確無法以之繳納時，仍須作為審酌納稅義務人有無繳現困難的參考。
該局說明，遺產稅本應以現金繳納為原則，所以必須現金繳納確有困難，始得以實物抵繳。被繼承人遺留的現金，原則上包括存款、可收取的金錢債權或併入遺產課稅之死亡前2年內贈與遺產稅納稅義務人的現金等，倘納稅義務人無法提出具體事證證明其確無法以該等現金繳納時，其僅得就現金不足繳納稅款部分申請實物抵繳。
該局舉例，被繼承人甲君遺產稅應納稅額300萬元，遺產中有土地2筆、房屋1間、存款100萬元。繼承人乙君向國稅局申請以土地抵繳全部應納稅額300萬元，惟被繼承人遺產中有現金100萬元，該部分並無繳納現金困難，則繼承人乙君可申請土地抵繳遺產稅的金額為200萬元【應納稅額300萬元－遺產中現金100萬元】。
該局特別提醒，申請實物抵繳遺產稅時，若被繼承人遺留的財產已轉換為現金或銀行存款，該等現金或銀行存款仍屬遺產範圍，如納稅義務人無法提出其他事證證明其確無法以之繳納時，仍須作為審酌納稅義務人有無繳現困難的參考。
- Jan 08 Wed 2020 23:03
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檢舉租賃所得注意事項
財政部高雄國稅局表示，民眾由租屋網取得公開出租資訊舉發房東涉嫌漏報房屋租賃所得逃漏稅捐，常因無法提示明確具體事證而遭免議。
依據財政部頒訂之「各級稽徵機關處理違章漏稅及檢舉案件作業要點」第16點(二)規定，民眾倘依據網路、報章雜誌、政府公報、廣播電視或其他一般民眾皆可取得之各項公開資訊提出檢舉，卻未檢附具體可供偵查之事證，依該要點規定稽徵機關應通知檢舉人限期補正或提供新事證。
依據財政部頒訂之「各級稽徵機關處理違章漏稅及檢舉案件作業要點」第16點(二)規定，民眾倘依據網路、報章雜誌、政府公報、廣播電視或其他一般民眾皆可取得之各項公開資訊提出檢舉，卻未檢附具體可供偵查之事證，依該要點規定稽徵機關應通知檢舉人限期補正或提供新事證。
