請留一盞燈給夜歸的人

Q：不動產經紀人甲與A屋所有人乙於民國102年2月1日簽訂專任委託銷售契約，約定由甲代乙銷售A屋，銷售價格訂為2200萬，期限從民國102年2月2日至5月1日。 之後， 不動產經紀人丙媒介丁向乙購屋，於同年4月1日簽訂買賣契約，並於4月25日辦理移轉登記完畢，甲發現後即向乙請求給付仲介費，問有無理由？(102)

A：(一)按債的關係成立後，債權人基於債之關係，得向債務人請求給付(民199)，如債務人不能依債之本旨而為給付，即構成債務不履行之給付不能。有關給付不能之法律效果如下：

1. 因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者：

1. 債務人免給付義務(民255條第一項)
2. 債權人取得代償請求權(民255條第二項)
3. 債權人之對待給付義務：
   • 不可歸責於債權人時，原則上債權人可依民法第266條規定免除對待給付義務(即不可歸責雙方之危險歸債務人負擔)，惟如債權人主張代償請求權時，則仍應為對待給付。
   • 可歸責於債權人時，依民法第267條規定「當事人之一方因可歸責於他方之事由，致不能給付者，得請求對待給付，但其因免給付義務所得之利益，或應得之利益，均應由其所得請求之對待給付中扣除｣，故債權人仍須負對待給付義務。

1. 因可歸責於債務人之事由，致給付不能者：
   1. 債權人得請求履行利益的損害賠償，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。(民226條第一項)
   2. 債權人得請求解除契約(民256)。另解除權之行使，不妨害損害賠償之請求。(民260)

1. 本題不動產經紀人甲與A屋所有人乙簽訂專任委託銷售契約，二人成立債之關係，甲負有代為銷售義務，嗣在委託銷售契約存續中，因乙將A屋所有權出售並移轉給丁，此時甲已無法依債之本旨履行債務而構成給付不能。雙方之法律關係如下：
   1. 甲無須負賠償責任：債務不履行時、須有可歸責債務人之事由，債務人始負責任，如無歸責事由，即便債務人不履行債務，仍無庸負責(民220)。依提示，甲之給付不能係因債權人乙違反專任委託銷售契約所致，甲並無故意或過失，係屬不可歸責甲之事由，依民法第225條第一項規定，甲免給付義務，自無須負賠償責任。
   2. 甲得向乙請求仲介費之報酬：如前述，甲之給付不能係因債權人乙違反專任委託銷售契約所致，係可歸責於債權人乙之事由，甲得依民法第267條規定，向乙請求仲介費報酬之對待給付，但其因免給付義務所得之利益，或應得之利益，均應由其所得請求之對待給付中扣除之。