請留一盞燈給夜歸的人

高雄市稅捐稽徵處表示，市民周小姐詢問「我有一筆土地，但地上房屋為弟弟所有，這樣可以辦自用地價稅嗎？」
該處說明：依土地稅法施行細則第4條規定，自用住宅用地，以其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。

解釋字號
釋字第 400 號 (J.Y.Interpretation No. 400)
 
解釋日期
民國 85年4月12日
 
解釋爭點
行政院關於有公用地役關係既成道路徵收限制之函釋，是否違憲？ 
 
解釋文
憲法第十五條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴。如因公用或其他公益目的之必要，國家機關雖得依法徵收人民之財產，但應給予相當之補償，方符憲法保障財產權之意旨。既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。行政院中華民國六十七年七月十四日台六十七內字第六三○一號函及同院六十九年二月二十三日台六十九內字第二○七二號函與前述意旨不符部分，應不再援用。
 
理由書
本件確定終局判決係以行政院六十七年七月十四日台六十七內字第六三○一號函及同院六十九年二月二十三日台六十九內字第二○七二號函並未違反土地法第十四條規定為前提論據，上開函件既經聲請人具體指陳有牴觸憲法之疑義，應依司法院大法官審理案件法第五條第一項第二款規定，予以受理，合先說明。

內政部營建署函 103.01.17.營授辦城字第1033500658號
說明：
一、復貴府103年1月8日北府城開字第1030027849號函暨103年1月14日北府城開字第1030050094號開會通知。
二、有關102年12月31日召開研商會議結論一，擬於保護區土地興闢道路使用，供本案建築基地連通現有巷道方案辦理乙節，按臺灣省政府77年3月12日府建四字第1449號函意旨，於都市計畫保護區內申請做道路使用，仍應符合都市計畫法臺灣省施行細則第25條（現行細則第27條）第1項各款規定，並經前臺灣省政府審查核准使得興闢。
    經查現行都市計畫法臺灣省施行細則第27條規定略以：「保護區為國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能而劃定，在不妨礙保護區之劃定目的下，經縣（市）政府審查核准，得為下列之使用：一、國防所需之各種設施。二、警衛、保安、保防、消防設施。三、臨時性遊憩及露營所需之設施。……。前項第一款至第十三款設施之申請，縣（市）政府於辦理審查時，應依據地方實際情況，對於其使用面積、使用條件及有關管理維護事項作必要之規定。」按上開規定經縣（市）政府審查核准得為之容許使用項目尚無明列私設通路。
三、有關102年12月31日召開研商會議結論一，提及擬循保護區土地（延吉段413地號土地）申請設置都市計畫法臺灣省施行細則第27條第1項規定之設施乙節，係屬貴管，請本於權責依上開細則規定審酌處理；另查貴府制定「都市計畫法新北市施行細則」（草案）業經本部103年1月3日台內營字第1020370685號函核轉行政院備案，即將發布施行，本案宜請參酌該施行細則相關規定審慎處理。
 

內政部營建署函 103.05.30.營署綜字第1030030329號
說明：

內政部營建署91.10.7營署建管字第０９１２９１５６１０號函
一、查都市計畫法台灣省施行細則第三十條所規定之都市計畫農業區建地目土地，屬當然允許使用之項目，與同施行細則第二十九條第一項但書規定應經縣市政府審查核准後，始得設置於都市計畫農業區之情況不同。另按都市土地之使用，應依都市計畫及相關法令規定辦理，非以其編定之地目實施管制。基此，如該農業區建地目土地確無其他對外聯絡道路且需利用該水地目土地作為私設通路，宜請貴府審酌實地情況，在影響該建地目土地周圍農業區生產最小之原則下，同意設置。
二、至私設通路經公眾通行達二十年以上，得否據以認定具有公共地役權之現有巷道乙節，查建築法第四十八條明定：直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。宜請依上開規定本於權責認定核處。

主旨：
都市計畫以外特定農業區甲種建築用地之多宗建築基地以6公尺寬之私設通路連接建築線，且非併案合照申請建築，其私設通路因都市計畫逕為分割為都市計畫內農業區及原甲種建築用地(但土地登記簿謄本仍載明「特定農業區甲種建築用地」)，是否可以現行原已分割留設私設通路連接建築線申請建造執照？
又現行私設通路與道路中夾有嘉南水利會所有，故第一次申請建築許可時已申請核准架設版橋通行使用同意書，爾後再申請時，同樣以本條私設通路及通行版橋出入使用，是否需再辦理版橋通行使用同意書？  再者，現行私設通路北側地號(同段2403地號、屬於特定農業區甲種建築用地)是否可以部份同意方式供各該面臨基地作為法定空地？

一、          農業區「建」地目建築開發應注意事項
（一）  建築線與道路通行權問題

一、有鑒於近些年來全省諸多不動產業者，辛苦開發購得之都市計畫農業區「建」地目土地，原擬規劃興建透天住宅別墅出售，無奈待申請建築時卻出現建管機關無法順利核發建築執照情事，使得業者損失不貲，更造成交易糾紛不斷。各位伙伴對於此類別土地之仲介買賣及合約簽訂時，不得不慎之。
二、          何謂「農建」地？
1. 都市計畫編定為農業區（使用分區證明書註記：農業區）。
2. 土地登記簿謄本其地目欄為「建」地目土地。
 三、          法源依據
    「都市計畫法台灣省施行細則」第三十條規定：
農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：
  1. 建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十。
  2. 土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。
  3. 原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。
四、          問題癥結
綜上規定，農業區「建」地目土地依法得規劃興建三至四樓之透天別墅出售，但於土地買賣交易過程常滋生以下情事：
1. 仲介人員費盡九牛二虎之力撮合雙方交易，促成買方付了訂金，但經查詢建築執照卻無法核准，而要求賣方返還訂金，仲介公司等於做白工……。
2. 建設公司興高采烈購地準備推案，待產權移轉登記完成申請建照時才發覺建築執照無法順利核發……。
3. 投資法拍農建地，以為買到便宜建地，過戶完成才知無法申請建築執照………。
註：此建築執照指依建蔽率60﹪及容積率180﹪之規定申請建築而言（非農舍建照）。
五、          問題解析
（一）  農業區「建」地目土地適用「都市計畫法台灣省施行細則」第三十條規定申請建築之要件如下：
在都市計劃發布前：
 

1.已為「建」地目（可為住宅或工廠）。

2.編定為可供興建住宅使用之建築用地（如： 非都市甲、乙及丙種建築用地）。

3.或已建築供居住使用之合法建築物基地（建 物用途須為住宅，不可為工廠）。

 
（二）  依前述三個案例無法申請建築執照之共同主因為：
      1.於都市計畫發布後 → 才申請地目變更為「建」地目。
      2.申請地目變更之證明文件 → 為工廠使用而非供居住使用。
六、          問題預防
（一）購買農業區「建」地目土地時：
1. 先查詢該區都市計畫發布日期。
2. 申請土地登記簿謄本查核地目變更登記日期是否於都市計畫發布以前。
3. 若地目變更登記日期是為都市計畫發布以後，則其用途須為供居住使用（可從使用執照或房屋稅單得知），不可為工廠或豬（雞）舍等其他用途。
（二）另農業區「建」地目土地，亦可能為合法申請變更使用之安養院、托兒所或幼稚園，宜謹慎查明。
（三）依使用規定方面，農業區「建」地目土地，其建築物除作居住使用外，僅得以第一層作小型商店及飲食店使用而不得作為汽車旅館使用。
七、           農業區「建」地目土地之仲介買賣或投資興建，自有其利基與商機，但其法令規定及實務上之運作，卻也充滿盲點與陷阱。而有關農業區「建」地目之建築規定，自民國七十一年增訂後歷經八十五年、八十七年及八十九年之修正，其立法旨意係為保障農業區「建」地目土地所有權人原有合法建築物使用之權益，但因涉及繁複土地使用管制等相關規定不易理解，故特撰此文，希諸位伙伴或同業先進，引以為鑒，勿再重蹈覆轍，並能廣為宣傳，盼能減少土地交易糾紛及投資損失。
   註：以上農業區「建」地目土地，其行政區域為台灣省範圍，台北市及高雄市則另依其相關規定。